Dalam proses jual beli properti, ada satu istilah pajak yang wajib dipahami calon pembeli maupun penjual, yaitu BPHTB. Pajak ini sering kali muncul di tahap akhir transaksi dan jumlahnya tidak kecil, sehingga penting untuk mengetahui detailnya sejak awal.
Lalu, apa itu BPHTB, bagaimana cara menghitungnya, dan apakah bisa diurus secara online? Simak penjelasan lengkapnya di bawah ini!
BPHTB Singkatan dari Apa?
BPHTB singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Secara sederhana, BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh seseorang atau badan.
Perolehan hak ini bisa terjadi melalui berbagai cara, seperti:
- Jual beli
- Hibah
- Waris
- Hadiah
- Hibah wasiat
- Tukar menukar
- Peleburan usaha
- Pemekaran usaha
- Penggabungan usaha
- Penunjukan pembeli saat lelang
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
- Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
Baca Juga: Coffee Shop di Sekitar CitraLand Surabaya yang Cozy
Objek Perolehan Hak yang Tidak Dikenakan BPHTB
Tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan BPHTB. Berikut adalah beberapa objek yang dikecualikan dari BPHTB, sesuai ketentuan yang berlaku:
1. Perwakilan Diplomatik dan Konsulat
Perolehan tanah atau bangunan oleh perwakilan diplomatik atau konsulat asing, dengan ketentuan adanya asas perlakuan timbal balik antarnegara.
2. Negara untuk Kepentingan Umum
Tanah dan bangunan yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan atau pelaksanaan pembangunan demi kepentingan masyarakat luas.
3. Organisasi Internasional Tertentu
Perolehan hak oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang secara resmi telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
4. Konversi Hak Tanpa Perubahan Kepemilikan
Perolehan hak oleh individu atau badan akibat konversi hak atau perbuatan hukum lain, selama tidak terjadi perubahan nama pemegang hak.
5. Wakaf dan Warisan
Perolehan tanah atau bangunan yang berasal dari wakaf atau warisan, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
6. Kepentingan Ibadah
Tanah dan bangunan yang digunakan khusus untuk kegiatan dan kepentingan ibadah.
Landasan Aturan BPHTB di Indonesia
Pengenaan BPHTB dalam transaksi perumahan telah diatur secara resmi melalui UU Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Regulasi ini menegaskan bahwa pemungutan BPHTB merupakan kewenangan pemerintah daerah tingkat kabupaten atau kota.
Dengan begitu, kebijakan dan mekanisme BPHTB mengikuti aturan daerah masing-masing. Ketentuan ini berbeda dengan sistem sebelumnya, di mana BPHTB masih berada di bawah pengelolaan pemerintah pusat.
Dari sisi subjek pajak, BPHTB tidak hanya berlaku bagi individu, tetapi juga badan usaha atau entitas hukum yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Besaran pajak ditetapkan sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP.
Secara umum, nilai NPOPTKP paling rendah ditetapkan Rp60 juta per wajib pajak, namun nominal ini dapat bervariasi di setiap daerah sesuai kebijakan pemerintah setempat.
Syarat BPHTB yang Perlu Dipersiapkan
Dalam proses perolehan hak atas tanah atau bangunan, baik melalui jual beli maupun cara lainnya, terdapat sejumlah dokumen yang wajib dilengkapi untuk keperluan pembayaran BPHTB. Kelengkapan berkas ini menjadi bagian penting agar proses balik nama dan administrasi pertanahan dapat berjalan lancar.
Syarat BPHTB untuk Jual Beli Tanah atau Rumah
Berikut dokumen yang umumnya dibutuhkan saat melakukan transaksi jual beli tanah atau tanah beserta bangunan:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
- Fotokopi SPPT PBB untuk tahun berjalan
- Fotokopi KTP wajib pajak
- Fotokopi bukti pembayaran PBB (STTS atau struk ATM) untuk 5 tahun terakhir
- Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
Syarat BPHTB untuk Hibah dan Warisan
Jika perolehan tanah atau bangunan diperoleh melalui hibah, warisan, atau jual beli waris, maka dokumen yang perlu disiapkan meliputi:
- SSPD BPHTB
- Fotokopi SPPT PBB tahun yang bersangkutan
- Fotokopi KTP wajib pajak
- Fotokopi bukti pelunasan PBB (STTS atau struk ATM) selama 5 tahun terakhir
- Fotokopi bukti kepemilikan tanah (sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik)
- Fotokopi surat keterangan waris atau akta hibah
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Dengan menyiapkan seluruh persyaratan BPHTB sejak awal, proses pengurusan pajak dan administrasi kepemilikan properti dapat dilakukan dengan lebih cepat dan tanpa hambatan.
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB?
Sebelum masuk ke tahap perhitungan, hal pertama yang perlu dipahami dalam cara menghitung BPHTB rumah adalah nilai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Nilai ini ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah dan menjadi komponen penting karena akan mengurangi dasar pengenaan pajak.
Untuk mengetahui besaran NPOPTKP, Anda bisa mengeceknya melalui situs resmi pemerintah daerah setempat atau langsung mendatangi kantor dinas terkait sesuai lokasi rumah atau tanah yang dibeli.
Pada dasarnya, perhitungan BPHTB mengikuti rumus berikut:
- BPHTB = 5% × (Nilai Perolehan Objek Pajak – NPOPTKP)
Sebagai contoh, jika Anda membeli tanah di Jakarta dengan harga Rp1.000.000.000, maka nilai tersebut menjadi NPOP. Sementara itu, NPOPTKP di wilayah tersebut adalah Rp80.000.000. Maka:
- Dasar pengenaan pajak = Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000 = Rp920.000.000
- BPHTB = 5% × Rp920.000.000 = Rp46.000.000
Dengan memahami cara hitung BPHTB sejak awal, Anda bisa menyiapkan anggaran properti dengan lebih matang dan menghindari kejutan biaya di akhir transaksi.
Baca Juga: Mall di Surabaya yang Wajib Dikunjungi, Apa Saja?
Investasi Properti Lebih Tenang di Citraland Surabaya!
Jika Anda sedang mempertimbangkan membeli hunian di kawasan premium, memahami pajak seperti BPHTB akan membuat proses pembelian jauh lebih nyaman. CitraLand Surabaya sebagai salah satu kawasan hunian prestisius menawarkan lingkungan tertata, fasilitas lengkap, serta nilai investasi jangka panjang yang menjanjikan.
Dengan perencanaan biaya yang matang, termasuk BPHTB, membeli properti di CitraLand Surabaya bukan hanya soal memiliki rumah, tetapi juga langkah cerdas untuk masa depan yang lebih stabil dan bernilai!